铂顿国际公寓郝磊:“有恒产者有恒心”的资产管理时代已经到来

2021-09-03 来源: 启达旅游频道

  得益于改革开放以来的经济高速发展,中国用20余年就几乎走完了欧美发达国家一百年的发展历程。从改革开放初期,外资酒店开始纷纷转入中国;到80年代末90年代初,各地星级酒店开业如雨后春笋;90年代末,伴随第一家锦江之星酒店的竣工,中国住宿业月转入连锁化集团化时代;步入21世纪,在奥运会的推展下,住宿业步入了高速发展阶段。

  与此同时,在中国高速的城市化进程中,积累了大量存量物业,与欧美发达国家相似,存量物业必要和间接地促进了商业化、集群化的发展。但不同于欧美的资产管理和经营模式,比如美国用住宿业解决了“婴儿潮”时代的存量去化问题,中国因具备最大单一市场的属性和长达20年经济高速增长的背景,承包商(二房东)沦为了商业租赁经营利益链中的最重要组成部分。

  铂顿国际公寓创始人兼任CEO郝磊对迈点记者回应,伴随着时代的变迁,“有恒产者有恒心”的资产管理时代必将成为主流,以中介模式为依托的商业资产管理方式将因低投放、高风险、低报酬而退出历史舞台。

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铂顿国际公寓创始人兼任CEO郝磊

  这是一个最好的时代,也是一个最糟的时代

  行业发展历程及现状

  过去十年是中国房地产高速发展的黄金十年。开发商大规模展开房地产开发,产生大量存量和增量物业。当时人们对投资的渠道和方式理解非常局限,认为购置投资型物业是回避资金贬值的少数有效方法之一, 但因对资产管理模式理解的缺乏,往往将物业委托给承包商管理。承包商将物业简单包装成大型商场或购物中心、酒店等发售市面,即可取得可观收益。而共创当下,多种投资手段逐步进入大众视线,更多样化的资金增值方式为大家所熟悉,仅靠过去传统模式的房地产市场存量去化将显得越发艰难。

  过去十年同时也是大住宿领域高度繁荣的十年。伴随经济发展,国民生活水平提升,商业活动及旅游度假等需求快速减少,使得大住宿行业顺势兴起。与此同时,中国大住宿行业从80、90年代的单体经营模式,逐步转变成连锁化模式经营。但据中国饭店协会《2020中国酒店业发展报告》,以同一品牌3家(不含)门店以上为连锁酒店的统一口径,累计2020年1月1日,中国总计1975个连锁酒店品牌,连锁客房数为452.4万间,连锁化率仅为26%,远低于美国71.8%的酒店连锁化亲率,可以预测未来连锁酒店将有相当大的发展空间。

  但是,近年来政府开始对房地产存量物业进行整顿,发布多项举措打击房地产泡沫,使得房地产业发展增长速度上升。在大住宿领域,由于物业租金上涨、经营成本增加等客观原因,已大大压缩了承包商的利润空间。由于中国经济发展仍正处于世界领先地位,因此我们并不认为大住宿行业发展速度不会减缓,但承包商退出该行业的时代不会首先到来。正如铂顿国际公寓创始人兼CEO郝磊所言,“‘有恒产者有恒心’,只有资产所有者才会更用心、更有恒心去经营自己的资产,才能更有利于资产贬值,新的资产管理时代已经到来。”

  存量时代的必然产物

  公寓产品优势显著

  随着国内GDP增速上升和存量物业转入精细化运营时代,开发商的业内竞争也相继进入了白热化阶段。发展不够成熟、开发经验及行业规范短缺的中国房地产市场,需要将物业纸盒成具象的投资产品,以感动投资人解决问题物业存量去化问题,公寓产品随即问世。

  此外,公寓作为大住宿业中非标准化的新兴宠儿,其边界局限性低、多元文化度低,可与社区公共空间融合发展,能轻松联合餐饮或零售商户举办多种活动,与传统酒店产品比起,拥有更多更全的生活、商务设施功能,成为存量空间去化的必然产物。

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  铂顿国际公寓创始人兼任CEO郝磊对此表示,针对物业的有所不同特点,公寓这种非标准住宿业能延伸出多种不同的产品形式。比如铂顿旗下既有选址于旅游目的地的度假型产品——铂顿·美墅,旨在创乡村高度风格化,建和谐、温暖、质朴、英格兰人文小镇的生活方式,打造出“乡村美学旅居生活”新的场所,创立“4+1+N场景模块”新的方程、新概念、新生活的“无龄多元”新的社区;也有选址于城市中心的公寓产品——铂顿公寓,目的打造出舒适、自然的住宿空间,设施丰富的业态及产品元素,集生活、娱乐,科技、创新等多元化场景结合,营造年长、有趣、活力的生态社区;此外还将发售“睡学”新物种——“铂顿·蓝鲸湾”,以城市民宿文化集群的全新形式,满足当代年轻人差异化的审美诉求,加之更多配套功能以及其他青年品牌的进驻,减少民宿的多样化亮点。

  如何经营好公寓?

  公寓未来的发展方向

  在符合受众市场需求的产品基础上,公寓还需要一套行之有效的经营方法论,来保证其成功进入市场。作为专业资产管理角色,公寓管理方须要不具备专业管理能力。首先,用资产管理的方式获取物业,以高效、系统、专业的能力与长期持有物业的业主方合作;第二,根据对市场的专业解读给业主获取项目打造出的建议,告知业主和建设方用何种方式打造何种产品来切合市场需求;第三,用专业运营经验为项目配备相应的各种服务,打造更好的住宿体验。

  此外,公寓管理方需提高自身品牌核心竞争力。品牌是最有效的识别手段,可以协助消费者识别和自由选择产品,而公寓管理方的品牌竞争力对于物业或投资人的影响是至关重要的,较好的品牌效应不仅有助于业主塑造物业形象,还能推展物业电子货币,保证更优的投资回报率。

  再次,公寓的产品设计要讲求个性化,这是公寓构建低投资回报的最重要因素。对此,郝磊再次回应,服务式公寓需要产品设计人员有与时俱进的设计思维,提升IP打造出能力,同时也要侧重智能化产品的引进,不断升级优化服务体验。其次,公寓管理方还不应根据不同人群市场需求,打造青年公寓、月子中心、养老公寓、度假别墅、商务公寓等多业态细分产品。持续打造出个性化、差异化的产品,以提供各个层次多种人群的青睐,这是公寓发展的必然阶段。

  经过一系列市场波动和进化,存量物业的运营不会朝着更加规范化和专业化的方向演变。郝磊对此深表认同,并进一步预测道,“我指出‘有恒产者有恒心’的资产管理时代有可能也是酒店行业未来必须面临的一个趋势。”铂顿国际公寓作为资产运营方,将继续深耕精细化运营,为存量物业的贬值赋能。


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